小产权房买卖遇政府强制拆除确认合同无效代理词

王某某诉仝某某、仝**房屋买卖合同纠纷

代 理 词

审判长：

河南颖滨律师事务所接受王某某委托，指派律师王留祥出庭，参与王某某诉仝某某、仝**房屋买卖合同纠纷之诉讼，现代理人根据庭审情况，发表以下代理意见，供参考。

一、双方签订的房屋买卖协议书应当为无效合同。

通过庭审查明，本案合同存在两个无效的理由。

一是因双方身份而导致的合同无效，王某某户籍为郑州市城镇户口，仝某某为！！市**办事处//村集体经济组织成员，涉案房屋建造在集体所有的土地之上，王某某不具备购买该房屋的资格，双方签订的房屋买卖协议无效。《土地管理法》第八条第二款规定，“宅基地和自 留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地 的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”1999 年 5 月 6 日实施的 国办发[1999]39 号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》 第二条也进一步指出： “农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民 占用农民集体土地建住宅， 有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用 证和房产证。”2004 年 10 月 21 日国发[2004]28 号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调， “加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2007 年 12 月 30 日，国务院办公厅发布了国办发[2007]71 号《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》，指出农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。由于房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律法规所禁止的，因此，城镇居民购买农村房屋的买卖合同因违反法律法规的强制性规定，应认定为无效。

二是因涉案房屋属于“小产权房”违章建筑而导致无效。《土地管理法》第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。！！市人民政府拆除通知书明确说明该房屋因违反以上法律规定被拆除，因该房屋本身的性质违反以上国家法律强制性规定，双方所签订的协议应当无效。

综上，城镇居民购买合法建造于宅基地之上的一般农村房屋的合同尚且无效，更何况购买违法违规建造的违章建筑（“小产权房”），根据举轻明重之理，城镇居民购买“小产权房”的合同亦当然无效。因此，人民法院在审理城镇居民购买“小产权房”合同纠纷案件时，除非在判决前经县级以上人民政府对交易的“小产权房”办理了相关征地、补交土地出让金及规划验收等合法化手续，否则应依法认定交易合同无效。

二、涉案房屋被拆除的原因是属于“小产权房”违章建筑而被拆除。原告不具备购买涉案房屋主体资格而导致的合同无效不是房屋被拆除的原因。！！市人民政府强制拆除决定书显示，被告因违反《土地管理法》第四十三条规定、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十八条被强制拆除。而这此原因在双方签订合同前已经形成，是被告的行为造成的，与原告没有关系，因此，导致房屋被拆除的过错在被告。原告在签订合同时，对“小产权房”无论是否尽到了合理的注意义务，都不影响房屋被拆除的原因力的存在。原告对房屋被拆除没有过错，不应当承担责任。

三、被告应当返还原告购房款

关于民事行为无效和合同无效的法律后果，我国法律有明确的规定。《民法通则》第 61 条第 1 款规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。”《合同法》第 58 条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”根据上述法律规定，买卖双方在房屋存在且没有被转让的情况下应当互负返还义务，这种所有物的返还实属物权的一种保护方式，其范围应为受领给付时的价值额，因为合同无效导致双方所取得权利的基础已经不复存在。具体结合农村房屋买卖合同无效情形，应作如下处理：房屋出卖人应将其收取的合同约定的房屋价款返还给房屋买受人，买受人应将房屋原状返还给出卖人。在房屋被损毁而价值有所减损时，如果买受方对于房屋价值的减损存在过错，买受方则应当承担相应的赔偿责任；若买受方没有过错，则其仅在现存利益的范围内负返还责任即可。通过庭审，原被告双方对七十二万元的购房款交付没有异议，被告应当予以返还。在原告没有过错的情况下，一般情况是应当按照房屋的租赁价格返还占有房屋期间的利益，但本涉案房屋在交付时只是竣工，没有进行任何的装修，房屋不具备出租的条件，也不存在现存的利益。

四、原告不负有折价补偿被告房屋被拆除损失的责任（争议点、重点）。

关于房屋买卖合同之风险负担法律规定有：《中华人民共和国合同法》第一百四十二条 ：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第一百四十八条 ：因标的物质量不符合要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。《商品房买卖合同解释》第十一条 ：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。《中华人民共和国物权法》第二百四十二条【恶意占有人应承担的赔偿责任】：占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。第二百四十四条： 占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。

具体分析之：

（一）关于《中华人民共和国合同法》第一百四十二条的规定。风险承担是指买卖的标的物在合同生效后因不可归责于当事人双方的事由，如地震、火灾、飓风等致使发生毁损、灭失时，该损失由哪方当事人承担。风险承担的关键是风险转移的问题，也就是说如何确定风险转移的时间。转移的时间确定了，风险由谁来承担也就清楚了。由于它涉及到买卖双方当事人最根本的利益，所以从来都是买卖合同法中要解决的一个最重要的问题。（中华人民共和国合同法释义（中国人大网））因此可知，该规定适用的前提必须是合同生效后，本案买卖合同因违反法律强制性规定而无效，无效合同是自始无效的，所谓自始无效，就是合同从订立时起，就没有法律约束力，以后也不会转化为有效合同，无效合同更不会产生生效的问题。因此，该规定不适用于本案。

(二）关于《商品房买卖合同解释》第十一条的规定。该解释第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因本案中出卖人一方不是房地产开发企业，主休不适，该解释不适用本案。如前所述，该条规定的适用仍然应当以合同生效后，本案合同根本为无效合同，不会产生生效的法律后果，更不可适用。

（三）关于《中华人民共和国合同法》第一百四十八条的规定。代理人认为，该规定的适用前提虽仍然要求合同生效，但举轻以明重，因标的物质量不符合要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。买受人解除合同，标的物毁损、灭失的风险尚且由出卖人承担，合同无效的法律后果重于合同解除的法律后果，此风险应当由出卖人承担。

（四）关于《物权法》第二百四十二条的规定。代理人认为，本涉案房屋毁损、灭失的风险责任承担可以适用该法条。合同确认无效后，原告对房屋的占有为无权占有、善意占有。学理上对如何区分善意与恶意仍有争论。有人主张以占有人主观上有无过错为标准，也有人主张以占有人是否误信其具有占有权利为标准。我们认为，前者判断主观上无过失的标准过于宽泛，后一种观点则更为具体明确且便于操作。......审判实践中，适用本条应注意：在无权占有的情况下，除非有相反证据证明外，应推定占有人为善意占有，对其因使用占有物所致的损害不承担赔偿责任。现代物权立法的价值取向已经由归属中心主义转向利用中心主义，即强调物的利用。为使物尽其用，在无相反证据证明的情况下，只要占有人对占有物的使用是合理的、充分的，就应当推定为善意占有人的使用。善意占有人不应承担因使用所致占有物损害的赔偿责任。（最高人民法院物权法研究小组编著《中华人民共和国物权法》条文理解与适用）但当这一问题涉及到无权占有时，权责的确定和实际解决的办法就不那么容易了。因此本法明确规定，占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任，而善意占有人不负担此种损害赔偿义务。需要说明的是，本条中的不动产或者动产受到的损害，指的是不动产或者动产因正常使用而发生的正常损耗和折旧。（全国人大常委会法制工作委员会民法室 编著《中华人民共和国物权法解读》）

（五）关于《物权法》第二百四十四条的规定。虽然善意占有人于占有物上所行使的权利，被推定为其合法享有，其对被占有物的使用，被规定为占有人的权利，但该物毕竟在法律上不属于占有人所有，如果造成占有物毁损、灭失的，占有人还应当对物的真正权利人承担赔偿责任。但法律还应当考虑减轻善意占有人的责任，以贯彻法律对善意占有人的保护。因此，在确定善意占有人的责任时，应当依照不当得利的返还原则，即只有善意占有人因物的毁损、灭失而受有利益时，才对物的权利人承担赔偿责任；如果未受有利益，则不必赔偿。所谓因物的毁损、灭失而受有利益，指占有人所受积极利益，如当物的毁损灭失由第三人造成时，占有人取得的赔偿金或者替代物；而消极利益，指占有人因物的毁损灭失而减少支出的费用，则不在此列。（全国人大常委会法制工作委员会民法室 编著《中华人民共和国物权法解读》）我们认为，导致占有物毁损、灭失的原因可分为以下三种情况：一是由于占有人的原因，即“可归责于占有人之事由”；二是占有人之外的其他人的原因，如第三人的侵权行为；三是占有物的自身原因或自然力原因，如不可抗力。在后两种情况下，权利人应依据不同的基础寻求相应的救济渠道，不属于本条所规范的占有人对权利承担的占有物毁损灭失的赔偿责任。（最高人民法院物权法研究小组编著《中华人民共和国物权法》条文理解与适用）

五、涉案房屋的毁损、灭失（被政府强制拆除）不是因为原告的使用造成的，不可归责于占有人之事由，因此，权利人（被告）可以寻求相应的救济渠道，但不适用于原告返还的情况。庭审已经查明，被告建造了三套房屋，只有涉案的一套出卖给原告，而三套房屋均因属于违章建筑被政府强制拆除，也就是说，房屋被拆除的后果与原告的购买行为没有因果关系，即使原告不购买，也同样会被拆除，涉案房屋的毁损、灭失与原告的购买、装修都没有任何关系，原告不应当承担任何责任。本案中，原告不负有《物权法》第二百四十二条、第二百四十四条的规定的占有人返还制度。被告应当对自己所建造的违章建筑自担风险。

六、原告为善意占有人。涉案房屋位于！！市现市区内，与人民武装部相邻，原告作为郑州市城镇居民，不可能认识到其土地性质为集体所有，况且，在协议书中，被告明确承诺可以为原告办理土地使用证和房产证，原告正是基于合同的诚实信用原则和信赖关系与之签订合同，在庭审中，被告也承认收取原告5000元办证的事实，只是因为房屋被拆除予以退还，也即，在房屋被拆除前，被告仍然承诺可以办证的。关于购房价款是否合理，庭审中被告明确表示，所建造的三套房屋完全一样，建造费用共130万元左右，也即每套大概43万元，而原告购买的价格为72万元，超出成本价格29万元，显然是一个合理的价格。如果用市区内较高的房价来计算，显然不符合民事行为自治的原则。合同是否有效，法院可以主动审查，但对市场经济条件下的价格，是双方真实意思的体现，且远超成本，应当为合理的价格。同时，由于占有人（原告）并未因毁损、灭失取得保险金、赔偿金或者补偿金，因此，也不存在返还给权利人的情况。

七、关于资金占有期间的利息。资金占有期间的利息为法定孳息，合同无效，应当予以返还。

八、关于装修费用。装修费用是因原告的信赖利益受到损害，被告违反诚实信用原则而产生的。如前所述，导致合同无效的过错原因在被告，被告应当承担的缔约过失责任，原告因被告缔约过失所产生的损失就是装修费用，被告应当予以赔偿。被告主张没有发生装修与事实不符，原告与装修公司签订有装修合同，装修公司进行了预算，原告依约支付了装修费用，并购买了装修材料，好多票据写明了装修的地点，并且有装修时的视频，足以认定进行了装修。

同时，代理人认为，因原告城镇身份而导致的合同无效的后果，应当仅仅及于装修费用。综合考虑双方在缔约时有无过错及过错的大小在决定装修费用损失的分担。

九、被告仝**应当承担共同责任。！！市人民政府下达的强制拆除房屋通知书显示为当事人为仝**，说明该处集体所有的土地归仝**使用，仝**享有占有、使用、收益的权利，且二被告庭审中明确承认在一起生活，并没有分户，原告支付的款项用于了家族的共同生活，仝**应当承担共同责任。

十、关于被告答辩理由的意见。

（一）不可抗力。所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案被告在集体土地上建造房屋，应当知道该行为是违法行为，应当预见到会被拆除的风险，且在庭审过程中，被告陈述因违法建造房屋被告行政机关处罚，更应当知道违法建筑被拆除的风险。被告以不可抗力为由免责的理由不能成立。

（二）因行政复议中止审理。根据民事诉讼法规定，本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的中止审理。首先，行政复议法第三十一条规定，行政复议机关应当自受理申请之日起六十日内作出行政复议决定；但是法律规定的行政复议期限少于六十日的除外。情况复杂，不能在规定期限内作出行政复议决定的，经行政复议机关负责人批准，可以适当延长，并告知申请人和被申请人，但是延长期限最多不超过三十日。从被告提交的复议受理决定书日期看，已经超出两个月的审理期间，该复议申请是否撤回不明。其次，本案的审理不需要以复议的结果为依据，无论复议是否撤销！！市人民政府的拆除决定，都不能改变双方的身份，也不能改变被告庭审中认可的集体土地所有的性质，不能改变双方签订的合同为无效合同的事实，基于无效合同而产生的后果法律也有明确的规定，也不需要也复议结果为依据。因此，被告要求中止审理的理由不能支持。

（三）被告对拆除房屋决定是否知情。被告居住在村集体中，与被拆除的房屋仅一街之隔，被告主张对拆除决定不知情不可信，且还胡两套被一块拆除的房屋属于被告没有出卖的，此种情况下以不知情进行抗辩既不符合事实与常理，也不属于法律上的免责事由。

综上所述，代理人认为：原告请求确认合同无效、被告返还购房款及资金占有期间的利息和装修费用，事实清楚，证据确实充分，法律规定明确，请依法支持。

代理人：河南颖滨律师事务所

王留祥 律师

2017年9月25日