经济适用房未达到法定转让条件的转让合同是否有效

经济适用房未达到法定转让条件的转让合同是否有效

执行异议答辩状

答辩人：石某某。

被答辩人：谭某某。

答辩人与被告答辩人执行异议一案，答辩如下：

一、房屋买卖协议是不真实的。谭某某为石某2妹夫，双方存在亲属关系，合同显示签订日期为2009年8月27日，而物业服务合同签订日期为2010年3月30日，签名人仍为石某2，如果买卖合同存在，签订物业服务合同时显然应该由谭某某签订。物业公司出具的居住证明只能证明谭某某在此居住，但不能证明房屋已经出售于谭某某，费用缴纳清单的户名也是石某2不是谭某某，装修材料购买的票据更不能证明谭某某购买了此房屋。

二、2014年5月6日的转帐没有显示该转帐的用途，不能证明是为购买该房屋发生的费用，且该金额与房屋的市场价格明显不符、2009年购房2014年交付房款与社会常理不符。谭某某与石某2合伙经营担保公司，有转账记录很正常，且提交的交易期间较短，存在选择性提交证据的情况，不能证明为购房支付的款项。

三、商品房买卖合同备案登记表经办时间为2011年10月21日，审批时间为2011年12月22日，登记产权人为石某2，不动产产权以登记为准，谭某某主张房屋为其所有没有依据。

四、房屋产权证显示该房屋为经济适用房，经济适用房五年之内不得出售，根据合同法第七条的规定，当事人订立、履行合同，应该遵守法律行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。政府为了解决低收入和中等收入家庭的居住问题，改善整个社会的居住状况才推出经济适用房这项针对特殊人群的优惠政策。在开发经济适用住房的过程中，政府均需用不同方式和渠道给予财政补贴。而名义买房人转让的实际上是基于其符合政府规定的条件从而享有的购房权，如果这类合同有效，就会使原来不符合购房条件的人购买经济适用住房，而原经济适用住房的人群的住房条件仍然没有得到改善，这样就违背了政府的初衷。也就是说销售未满五年的经济适用房违背了国家有关经济适用房管理的规定，是扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益的行为，应该予以禁止。所以未满五年的经济适用房买卖合同是无效的。《经济适用住房管理办法》第三十条　经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。《经济适用住房管理办法》由原建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局等七部门联合下发，事关市场秩序和国家宏观政策。最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知第三十一条：【违反规章的合同效力】违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。同时，通过庭审查明，石某2与谭某某签订转让合同的日期与石某2签订购买经济适用房合同的日期为同一天，不排除谭某某借名购买的可能。这种情况下应当认定为双方恶意串通，损害社会公众利益，根据合同法的规定，双方恶意串通损害社会公众利益的合同无效。

对于无效的合同至始至终不发生法律效力，不会因为超过五年而转化为有效的合同。因此，即使谭某某与石某2签订的房屋买卖协议是真实的，但也是无效的合同，不能对抗申请执行人。

五、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，被执行的不动产登记在石某2名下，因此，谭某某不是权利人，其异议申请不应当得到支持。

综上所述，谭某某所提执行异议无事实与法律依据，请予以驳回。

此 致

某某区人民法院

答辩人：石某某

代理人：河南颖滨律师事务所 王留祥

2020年7月2日